등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항은? [주택 전세계약]

요즘 전세사기가 성행하면서 많은 사람들이 전세계약을 꺼리고 있습니다. 이런 불안을 조금이라도 해소하고자, 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항들에 대해 알아보겠습니다.

1. 표제부

해당 물건에 대한 표시가 되어 있으며

주소, 면적, 용도, 규모, 층수 등

기초적인 내용들이 담겨 있습니다.

 

 

> 근린생활시설

- 건물 용도가 근린생활시설로 표기되어 있다면 주거용 건물이 아니라는 의미

- 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 표기되었다면 큰 문제는 없음(주상복합)

- 그러나 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있기 때문에 이 부분에 대해 반드시 확인해야 함

 

2. 갑구

소유권 및 소유권과 관련된 권리

(가등기, 가처분, 가압류, 경매 등)

에 관한 사항이 기록되어 있습니다.

 

> 가등기

- 가등기가 표기되어 있다면, 집주인이 바뀔 수 있다는 의미로, 정확한 소유자를 파악해야 합니다.

- 소유권이전담보등기는 돈을 빌려준 다음 갚지 못하면 집을 가져가겠다고 약속한 것입니다.

- 임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 알려주지 않고 넘어가려고 한다면 거르시는 것을 추천드립니다.

 

> 신탁

- 소유권에 신탁회사가 표기되어 있다면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 것

- 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 하며, 없으면 불법 점유자가 됨

- 신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 함

 

 

> 압류 / 가압류

- 집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 것

- 가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 받지 못할 수 있어서 위험함

- 압류 표기된 집은 세금 체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것

 

> 소유권이전등기 가처분

- 압류와 비슷한 개념, 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송중일 때 집을 못 팔게 막은 것

- 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미

- 경매로 넘어가거나 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는 집

 

> 임차권등기명령

- 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것

- 일단 한 번이라도 적혀있다면 전 세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 의미

- 임차권등기명령이 집행된 이후 입주한 세입자는 우선변제권이 없음(보증금 위험)

 

 

3. 을구

소유권을 제외한 물권적 권리

(근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등)

전부가 기록되어 있습니다.

 

> 근저당권설정

- 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미로, 안 쓰여있는 것이 좋지만 현실적으로는 어려움

- [근저당권 설정금액 + 전세보증금]이 집 시세의 60~70%까지는 큰 걱정하지 않아도 됨

- 그래서 계약할 때 주변 시세를 정확하게 파악하고 있어야 깡통전세를 차단할 수 있음