주택임대소득 종합소득세 절세 방법

전월세신고제도가 2년 전부터 시작된 이후 주택임대사업자를 등록하는 사람들이 많아지면서 주택임대소득에 대한 종합소득세를 최대한 줄이고자 찾아보는 사람들이 많습니다. 종합소득세 신고기간인 5월이 지나기 전에 최대한 절세 방법을 숙지하고 현명하게 신고하는 것이 바람직하겠습니다. 오늘은 주택임대소득 절세 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 필요경비 최대한 입증하기

종합소득세는 이익에 대한 세금이기 때문에

이익을 최대한 줄이자는 개념입니다.

 

주택 임대소득은 사업소득의 일종입니다.

따라서 사업으로 인해 발생한 필요 경비를 통해

이익을 줄이고, 그만큼 세금 부담을 낮출 수 있습니다.

 

 

 

주택임대소득과 관련된

필요경비 항목은 크게 6가지입니다.

1) 재산세

2) 종합부동산세

3) 수리비

4) 중개수수료

5) 이자비용

6) 감가상각비

 

이중 감가상각비를 필요경비에

포함할지 여부는 납세자가 결정하는데, 

한번 사업소득의 필요경비로 반영하게 되면

이후 건물을 매도할 때 취득가액에서

감가상각비를 빼고 계산하기 때문에

그만큼의 양도차익이 발생하게 됩니다.

 

따라서 종합소득세에서 필요경비로 인정받는 것과

이후 매도할 때 양도소득세를 줄이는 것 중 

한 가지를 선택하시면 됩니다.

 

대부분의 경우 양도차익이 많이 발생하기 때문에

양도소득세를 줄이는 방식으로 사용하는 것이 좋지만,

고액 연봉자이거나, 최고세율이 적용되고 있다면

감가상각비에 반영하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

 

 

2. 기장세액공제 적용받기

장부를 작성하여 종합소득세를 신고할 때

간편 장부 대상자와 복식부기 대상자로 구분할 수 있는데,

주택 임대소득 7,500만 원 기준으로 

그 이하일 때 간편 장부 대상자,

그 이상이라면 복식부기 대상자가 됩니다.

 

간편 장부 대상자는 매출, 경비, 이익 등을

간단하게 입력만 하는 방식으로 세금신고가 가능하지만

복식부기 대상자는 매출과 경비를

복식부기 방식으로 다소 복잡하게 신고해야 합니다.

 

그럼에도 간편 장부 대상자가 복식부기로 신고를 할 때

100만 원 한도로 내야 할 세금의 20%를 차감해 주는

세액공제 혜택이 존재합니다.

 

물론 회계처리를 복식부기로 해야 하기 때문에

세무대리인에게 맡기는 비용이 들긴 하지만

최대한도로 혜택을 받을 수 있는 분이라면

세액공제 혜택을 받는 것이 더 유리할 수 있습니다.

 

 

 

3. 결손금에 대해 다른 소득과 통산

이자부담이 커지고 있는 요즘,

주택임대 소득이 적자가 발생할 수 있습니다.

이런 경우 신고를 했을 때 다른 소득이 있다면

향후 15년간 이익과 상계시킬 수 있습니다.

 

부동산 임대는 그 특성상 

부동산 임대에 대한 이익과 결손만 통산이 가능한데,

주택임대의 경우 다른 소득(사업소득, 근로소득 등)과

통산이 가능합니다.

 

다른 소득이 없는 경우 결손금을

입증하여 이월하면 15년 간 공제가 가능하며

다른 소득이 있는 경우 해당 소득과

바로 통산하여 상계가 가능합니다.

 

예를 들어 근로소득이 5,000만 원인 사람이

이자비용이 커져서 주택임대소득에서

1,000만 원의 적자가 발생했다면

해당 적자를 근로소득과 통산하여

4,000만 원에 대한 종합소득세만 납부할 수 있으며,

이미 납부했다면 1,000만 원에 대한

세금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

4. 다른 소득이 있는 경우 임대료 조절

주택임대소득이 연 2,000만 원 이하라면

종합과세가 아닌 분리과세로 들어가기 때문에

다른 소득이 있는 경우 세부담을 비교해서

임대료를 조절하는 것이 유리할 수도 있습니다.

 

분리과세로 들어갈 경우 14%의 세율을 적용받지만

종합과세로 들어갈 경우 6~45%까지

누진세율을 적용받기 때문입니다.

 

예를 들어 종합과세로 신고했을 때

35%의 누진세율을 적용받는 사람이라면

월 20만 원 임대료를 낮추는 것으로,

약 300만 원의 절세효과를 볼 수 있습니다.

신고방법	분리과세	종합과세
월 임대료	160만 원	180만 원
주택임대 수입금액	1,920만 원  (분리과세 적용)	2,160만 원 (종합과세 적용)
필요경비	960만 원 (수입금액x50%)	920만 1,600원 (단순경비율 : 42.6%)
소득금액	960만 원	1239만 8400원
과세표준	960만 원	1239만 8400원
적용세율	14%	35%
산출세액	134만 4000원	433만 9440원

 

물론 적용세율에 따라 분리과세와 종합과세 중 

납세자에게 더 유리한 방법이 다르기 때문에

개개인의 상황에 맞는 올바른 방법을 선택하셔야 합니다.

 

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