주택 임대소득 분리과세하기 : 월세보다 전세가 더 유리하다

주택 임대소득은 월세로 받을 경우 2채 이상, 전세를 주고 있다면 3채 이상인 상태에서 보증금 합계액에 대해 일정 이자율을 곱해 세금을 내야 합니다. 그런데 주택 임대소득은 다른 사업소득과는 달리 독특한 제도가 있는데, 바로 임대 수익금에 따라 분리과세, 또는 종합과세로 신고가 가능합니다. 이중 어떤 방식이 절세하기 좋은 방법인지 알아보겠습니다.

 

분리과세 vs 종합과세 비교하기

분리과세-종합과세

종합소득세라 함은 금융, 사업, 근로, 기타 등 여러 가지 소득에 대해 종합하여 신고하는 것입니다. 그런데 주택 임대소득은 주택 임대수익금이 2천만 원 이하라면 다른 소득과 합산하지 않고 주택임대소득만 따로 분리과세가 가능하며, 이때는 14%의 단일 세율이 적용됩니다. 

 

 

하지만 주택 임대소득이 2천만 원이 넘어간다면 다른 소득들과 합산하여 종합과세를 해야 하고 6~45%의 누진세율을 적용받습니다.

 

여기서 기준이 되는 2,000만 원의 수익금은 정확히 말해 '주택임대수입금액'이며, 계산 방법은 다음과 같습니다.

 

주택임대수입금액 = 임대료(월 임대료x임대월수) + 간주임대료(보증금, 전세금) + 관리비

 

즉, 주택임대수입금액이란 임대사업자에게 발생하는 순이익이 아닌, 월세, 전세보증금 등으로 발생하는 1차적인 수익을 의미합니다. 

 

주택 임대수입금액 산정방법

결국 주택임대수익에 대해 종합과세 / 분리과세를 결정하는 가장 중요한 요인은 바로 주택 임대수입입니다. 따라서 수입 금액 산정 방법에 대해 잘 알고 계셔야 합니다.

 

일반적으로 주택 임대수입 금액은 월세 / 전세 / 반전세 세 가지 경우에 대해 계산을 해야 합니다.

 

 

월세는 산정하기 굉장히 쉬운 편으로, [월 임대료 x 월세]로 계산이 가능합니다.  

 

또한 주의해야 할 점은 '관리비'도 수입금액에 포함된다는 점인데, 전기세, 수도세 등을 그대로 받아서 대납을 하는 개념이라면 수입금액에 포함되지 않지만, 청소비 및 관리비 등의 명목으로 받아내는 관리비는 포함해야 합니다. 

 

마지막으로 전세나 반전세에 적용되는 간주임대료가 있습니다. 

간주임대료의 계산 방법은 다음과 같습니다.

 

[(보증금-3억 원) x 60% x (1/365) x 정기예금이자율]

 

간주임대료 계산 방법에 대해 구체적인 사례를 들어 살펴보겠습니다.

 

우선 간주임대료가 임대주택 수입금액에 산정되려면 배우자 포함 주택 수가 3채 이상이어야 합니다. 따라서 아래 표와 같이 주택 3채를 전세로 임대를 주었다고 가정하겠습니다. 또한 계산의 편의를 위해 임대 기간은 동일하게 가정했습니다. 

간주임대료-계산-예시

 

 

앞서 살펴본 간주임대료 계산식에서 공제해 주는 3억 원은, 보증금이 가장 큰 주택에 대해서만 적용됩니다. 따라서 각 주택의 간주임대료는 다음과 같습니다. (정기예금 이자율은 2022년 기준 1.2%로 가정)

 

1) A 주택 : (5억 원 - 3억 원) x 60% x 1.2% = 1,440,000원

2) B 주택 : (4억 원 - 0원) x 60% x 1.2% = 2,880,000원

3) C 주택 : (3억 원 - 0원) x 60% x 1.2% = 2,160,000원

> 갑의 간주임대료 : 1,440,000원 + 2,880,000원 + 2,160,000원 = 6,480,000원

 

위 계산식을 통해 알 수 있는 점은, 월세에 비해 수익금이 많이 잡히지 않는다는 것입니다. 앞서 살펴본 간주임대료 648만 원은, 월세로 가정하면 한 달에 50만 원 밖에 되지 않는 수익금입니다. 즉, 전세로 임대를 주면 수입금액이 월세보다 현저하게 낮게 측정되며, 주택임대 수입금을 낮출 수 있는 확실한 방법입니다. 

 

따라서 만약 월세를 통해 받는 주택임대소득이 2천만 원을 살짝 넘어가는 수준이라면 일부분을 전세로 전환하여 수익을 낮추고 분리과세로 세금을 납부하는 것이 좋은 방법일 수 있겠습니다.

 

 

간주임대료 적용 예외사항

앞서 배우자 합산 3채 이상의 주택을 가지고 있으면 전세 보증금에 대해서도 간주임대료로 계산하여 과세 대상이 된다는 것을 살펴보았습니다. 그런데 3채 이상이더라도 과세 대상에서 제외될 수 있는 예외사항이 존재합니다. 

 

그 예외사항은 바로 소형주택으로, 과세 대상이 되는 3 주택 여부를 판정할 때 소형주택은 제외하고 주택 수를 계산합니다.

 

이때 소형주택이라 함은 전용면적이 40㎡ 이하이면서, 기준시가 2억 원 이하인 주택입니다.

 

따라서 아래 예시 표와 같이 5채의 주택을 가지고 있더라도, C, D, E 3채가 소형주택인 경우, 과세대상 주택 수가 총 2채로 적용되며, 임대소득 과세대상에서도 제외됩니다.

간주임대료-예외사항

 

 

더욱 긍정적인 점은, 소형주택을 가지고 있는 임대사업자가 임대소득 과세 대상이더라도, 소형주택에 대한 수입금은 제외하고 수입금을 계산한다는 점입니다.

 

즉 아래 예시에서 간주임대료 계산 대상에는  A, B, C 주택만 해당하며, 소형주택인 D, E 주택은 계산 대상에서 제외됩니다.

간주임대료-예외사항

 

부부 공동명의 주택 계산 방법

남편과 아내의 공동 명의로 소유한 주택을 임대해 주는 경우도 있습니다. 이런 경우는 공동 명의 주택의 50%씩 지분을 가지고 각각 임대수입금을 계산하게 되고, 개인별로 종합과세 또는 분리과세 여부를 판단합니다.

 

예를 들어 A, B 두 개의 주택에 대해 A 주택(수입 1,000만 원)은 남편명의, B 주택(수입 2,400만 원)은 부부 공동명의라고 했을 때, 부부의 주태임대수입금액 산정방법은 다음과 같습니다.

 

1) 남편 : 1,000만 원(A주택) + {2,400만 원 x 50%}(B주택) = 2,200만 원 > 종합과세

2) 부인 : {2,400만 원 x 50%}(B주택) = 1,200만 원 > 분리과세 or 종합과세 중 선택 가능