미국 배당주 추천 MAA : 리얼티 인컴보다 수익률 2배 높은 리츠!

고금리 기조가 수그러들면서 폭락했던 리얼티인컴의 주가가 회복하고 있습니다. 많은 사람들의 사랑을 받고 있는 리얼티인컴이지만, 리얼티인컴보다 더 높은 수익률의 리츠가 있다면 어떨까요? 오늘은 리얼티 인컴보다 2배 가까운 수익률을 자랑하는 리츠 MAA에 대해 알아보겠습니다.
 

MAA : 미드 아메리카 아파트먼트 커뮤니티

MAA

 
MAA는 미국 주거용 부동산을 소유하는 리츠 주식입니다. 
 
주거용 리츠이기 때문에 수요가 지속적이고, 월세를 쉽게 올릴 수 있는 등 수익성도 나쁘지 않습니다.
 
또한 코로나 이후 재택근무가 활성화되면서 오피스 리츠에 대한 수요가 지속적으로 감소하고 있는데 최근 다양한 방면의 부동산을 소유하기 위해 노력하고 있긴 하지만, 채오체 오피스리츠가 주 사업인 리얼티인컴과, 거주목적의 부동산을 소유하는 MAA를 비교했을 때, MAA의 전망이 더 밝아 보이는 것이 사실입니다. 
 

 

 
게다가 2018년 1월부터 2023년 12월까지의 배당 재투자를 포함한 수익률을 비교해 봤을 때, 리얼티인컴은 4.53%, MAA는 7.67%로 MAA가 거의 2배의 수익률을 보여주고 있습니다.
 

리얼티인컴 vs MAA

배당 재투자를 포함한 연평균 수익률에서 MAA가 더 좋은 모습을 보여준다는 것을 알았으니, 더 다양한 지표들에 대해서도 비교해 보겠습니다.
 
비교할 지표는 매출, 매출증가율, AFFO, EBITDA, 차입금, 거래배수, 배당성향, 배당률, 배당성장입니다.
 

1) 수익성지표 [매출, 매출증가율, AFFO, EBITDA]

매출, 매출증가율, AFFO, EBIDTDA는 수익성지표로, 회사가 돈을 얼마나 잘 벌어들이는지, 그리고 어느 정도의 현금흐름을 가지고 있는지 등을 판단할 수 있습니다.
 

수익성지표

모든 수익성지표에서 리얼티인컴이 MAA를 앞서는데, 시가총액이 리얼티인컴은 42.9B, MAA는 15.89B로 거의 3배에 달하는 차이가 있기 때문에 절대적인 수익성지표로 우위를 판단하기에는 어려워 보입니다.
 

 

 

2) 차입금

차입금은 Net Debt을 EBITDA로 나눈 값으로 구할 수 있는데, 해당 값은 순부채와 EBITDA가 일정하게 유지될 경우 회사가 부채를 상환하는데 몇 년이 걸리는지를 나타내는 부채비율입니다.

 

통상적으로 순부채 / EBITDA 비율이 4~5를 넘어가면 회사의 부채가 어느 정도 부담으로 다가온다고 할 수 있는 정도입니다. 그러나 절대적인 수치는 아니기 때문에 같은 업종 기업들의 순부채/EBITDA를 비교해 보는 것이 좋은데,

 

특히 리츠는 그 특성상 차입금 비율이 높을 수 밖에 없기 때문에 같은 리츠와의 비교가 필수적이라고 할 수 있습니다.

차입금

전체적으로 리얼티인컴이 MAA보다 높은 수준을 유지하고 있습니다. 차입금 비율이 높을수록 금리인상에 따른 이자부담이 커지기 때문에 이 부분에서는 MAA가 확실히 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

게다가 MAA는 차입금 비율이 4~5 사이를 유지하고 있다는 점, 그리고 리얼티인컴을 포함한 다른 리츠들과 비교해도 차입금 비율이 낮은 수준이라는 것, 또한 이러한 차입금 비율도 점차 낮아지는 추세라는 점도 투자 메리트로 작용할 수 있을 것 같습니다.

리츠-차입금

 

3) 거래배수

거래배수

 
거래배수는 지난 기간의 주가 수준을 고려했을 때 현재 얼마나 싼 가격에 거래되는지를 알 수 있는 지표입니다. EV를 EBIT으로 나눈 값으로 구할 수 있고, EV/EBIT의 값이 낮을수록 더 싸게 거래된다는 의미입니다.
 

 

 
고금리 기조가 계속되던 23년 9월까지의 거래배수를 살펴보면 확실히 리얼티인컴과 MAA모두 거래배수가 줄어드는 추세이지만, 리얼티인컴은 66, MAA는 27로 확실히 MAA가 더 싼 가격에 거래되고 있다고 볼 수 있습니다.
 

4) 배당성향, 배당률, 배당성장

배당지표

배당성향은 기업이 벌어들이는 돈의 몇%를 배당으로 지급하는지를 볼 수 있는 지표인데, 당연히 배당성향이 낮을수록 해당 기업의 현금흐름이 원활하다는 의미이고, 그만큼 배당삭감의 위험이 적다고 할 수 있습니다. 
 
리츠의 배당성향은 감가상각비를 고려해야 하기 때문에 DivRate을 FFO로 나누어 구하는데, 리얼티인컴이 73%, MAA가 59%로 배당성향은 MAA가 더 낮은 수준을 유지하고 있습니다.
 

 

 
배당률 면에서는 리얼티인컴이 6%, MAA가 4%대로 리얼티인컴이 더 높은 수익률을 보여주지만, 배당성장에서 MAA가 리얼티인컴보다 훨씬 더 좋은 모습을 보여주고 있습니다.

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저 역시 리얼티인컴에 실제로 투자하고 있긴 하지만, 위 지표를 비교해 보았을 때 개인적으로 MAA가 투자하기에 더 좋아 보입니다. 
 

배당률이 1.8% 더 낮다는 점을 제외하면, 더 싼 가격에 살 수 있고(거래배수를 고려했을 때), 배당성향도 더 낮아서 배당삭감의 리스크가 적으며, 배당성장의 여력도 많기 때문입니다. 그리고 실제로도 배당성장이 리얼티인컴을 압도하고 있기도 하고요,

 

여기에 차입금 비율이 상대적으로 낮아서 고금리 상황에 대한 방어력이 좋다는 것도 MAA를 더 매력적으로 보이게 합니다.

 

또한 배당률이 상대적으로 낮다는 점도, 배당성장률과 앞서 언급한 배당 재투자를 포함한 연평균 수익률의 차이를 생각한다면 충분히 감안할 수 있는 수준입니다.

 

게다가 코로나 이후 재택근무가 활성화되면서 오피스리츠에 대한 수요가 지속적으로 감소하고 있는데, 최근 다양한 방면의 부동산을 소유하기 위해 노력하고 있긴 하지만, 애초에 오피스리츠가 주 사업이었던 리얼티인컴과, 거주 목적의 부동산을 소유하는 MAA를 비교했을 때, MAA의 전망이 더 밝아 보이기도 합니다.