리츠에 투자해야하는 이유 [채권의 변동성 + 주식의 수익률]

채권은 언제나 주식과 비교되면서 안전자산이라고 평가받습니다. 그러나 최근 급격한 금리인상으로 인해 채권가격이 급락하면서 많은 채권 투자자들에게 고통을 안겨 주었습니다. 이런 상황에서 채권과 유사한 안정성을 가지고 있으면서 수익률은 더 뛰어난 자산이 있다면 투자하실 건가요?

 

채권보다는 미국 직접투자

장기투자자에게 올웨더 투자가 필요 없는 이유는?

지난번 포스팅에서 제가 올웨더 투자를 하지 않는 이유에 대해 말씀드린 적이 있습니다. 주식보다 상대적으로 안전자산이라고 생각되는 채권에 분산투자 하더라도, 채권 자체의 하락에 상당한 심리적 타격을 받을 수 있으며, 최근 금리인상으로 인한 채권가격 하락폭을 보면, 그다지 내 자산을 방어해주지 못한다는 느낌이 들었기 때문입니다.

 

 

그리고 결정적으로, 채권에 투자하는 것보다 미국주식에 직접 투자하면서 달러자산을 가지고 있는 것이, 다른 자산에 분산투자하는 것보다 좋은 방어율을 보여주었기 때문입니다.

달러-수익률

 

그런데 만약 여러 가지 경제 상황에서, 그러니까 인플레이션의 높고 낮음과 경제의 호황, 불황에 따른 대표적인 4가지 경제 상황에서 어느 정도 포트폴리오를 방어해 주는 배당 주식이 있다면 어떨까요? 배당 투자자 입장에서 상당히 구미가 당기는 투자처일 것입니다. 

 

여기서 제가 말하는 배당 주식은 바로 '리츠'입니다.

 

 

리츠가 가지는 채권의 특성

사실 리츠라는 종목이 안정적이지 않으면서도 수익률은 크지 않다고 오해를 받곤 합니다. 그러나 장기적으로 보건, 20~30년의 비교적 짧은 시간대의 성적을 살펴보건 연평균 수익률이 S&P500 지수에 크게 뒤처지지 않습니다.

 

여기에 더해 리츠는 '채권의 특성'을 가지고 있기 때문에 주식에 100% 투자하더라도 그 포트폴리오에 리츠를 포함하고 있다면 어느 정도 채권을 가지고 있는 효과를 볼 수 있다는 장점이 있습니다.

 

물론 모든 리츠에서 이런 특징이 나타나는 것은 아닙니다. 그러나 리얼티인컴, WP케어리 등 우량한 리츠 종목은 평균적으로 10년을 상회하는 임대계약을 체결하고 있는데, 이렇게 안정적인 계약을 통해 발생하는 꾸준한 현금흐름을 바탕으로 투자자들에게 배당을 지급한다는 점을 고려하면 채권의 특성이 두드러진다고 볼 수 있습니다.

 

*리츠의 안정적인 계약?

여기서 '안정적인 계약'이라는 것에 의문점을 품으시는 분들이 있을 수 있습니다. 하지만 리츠 입장에서 일단 체결된 임대계약은 상당히 안전하다고 볼 수 있습니다. 

 

 

리츠를 통해 특정 공간을 임차하는 기업 입장에서 보면, 예를 들어 아마존이 영업을 위해 물류창고를 임차한다고 했을 때, 1~2분기, 길게는 1~2년 영업실적이 안 좋아진다고 해당 물류창고를 폐쇄할 수도 없는 노릇이기 때문입니다.

 

게다가 특정 사무실이나 창고 등을 빌린 기업이 파산한다고 하더라도 해당 기업으로부터 돈을 받아야 하는 주주 / 채권자 / 직원 / 임차인 중에서 직원과 함께 가장 먼저 돈을 돌려받아야 하는 우선순위에 있는 만큼, 리츠가 받는 임대료는 상당히 우선순위가 높은 현금흐름입니다.

 

채권의 변동성과 주식의 수익률

리츠가 채권의 특성을 가지고 있다는 점을 보다 정확히 말하자면, '수익률 면에서는 주식을 닮아있지만, 변동성 면에서는 채권을 닮아있다'라고 할 수 있습니다.

 

그냥 느낌으로 말하는 것이 아니라, 데이터로도 이 사실을 확인할 수 있는데요, 다음의 표는 미국 중앙은행이 약 100년간의 데이터를 기반으로 산출한 값으로, 주식, 채권, 리츠의 변동성(좌측)과 연평균 수익률(우측)을 나타낸 그래프입니다.

 

수익률(좌)-변동성(우)

 

리츠의 수익률을 보면, 이렇게 긴 기간 동안 연평균 11.06%를 내면서 채권보다 월등히 높은 수익률, 주식과 비슷한 수익률을 보여주었습니다. 반면 변동성 면에서는 채권보다 살짝 높지만, 주식보다는 월등히 낮은 변동성을 보여줍니다.

 

 

여기에 더해 비교적 최근 리츠 성적을 비교해 보더라도 상당히 좋은 퍼포먼스를 보여주고 있다는 것을 확인할 수 있는데요,

 

JP모건에서 발행한 1999~2019년 사이 20년간의 수익률 차트를 비교했을 때 리츠는 11.6%로 가장 높은 수익률을 달성했고, 6.1%의 S&P500과는 거의 2배의 차이를 보여주었습니다. 

 

 

조금 다른 시간대의 결과를 비교하더라도 큰 차이는 없습니다. 1987~2016년 사이에는 미국주식이 10.2%로 1위, 리츠가 9.7%로 2위를 기록하면서 우리들이 그렇게 믿고 있는 미국주식과 견줄만한 수익률을 보여주었습니다.

 

 

 

따라서 리츠에 투자할 때, 그냥 주식의 한 종목에 투자한다는 생각을 가지기보다, 여러 경제 상황에서 포트폴리오의 수비력을 높여주면서도 안정적인 배당을 받을 수 있는 '하나의 자산군'으로 생각하고 투자하시는 것이 좋습니다.

 

앞서 장기간의 데이터를 살펴본 것처럼, 리츠는 채권과 같은 낮은 변동성에도 불구하고 주식과 같이 높은 수익률을 추구할 수 있는 좋은 자산입니다. 그런데 사람들은 리츠가 주식과 같이 변동성이 높은 위험한 자산이면서도 수익률이 좋지 않다고 생각하는 경향이 있습니다. 이 포스팅을 통해 이런 오해를 풀고 더 현명한 투자 이어나가시기를 바라겠습니다.

 

 

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